富途研究 | 降息預期下，房地產投資信託基金（REITs）的投資策略
在金融市場波動週期中，聯儲局等主要央行的利率決策向來是牽動全球資產配置的指揮棒。最新數據顯示，美國4月未季調CPI年率爲3.4%，較前一月的3.5%略有下滑。同時，4月核心CPI月率環比增長放緩至0.3%，達到自去年12月來的最低水平，標誌着其連續三個多月超預期增長後的第一次顯著降溫。這一數據變動不僅反映了通脹壓力有所緩解，更爲市場燃起了對降息前景的新一輪熱議。
圖：美國近一年來季調核心CPI環比
資料來源：Macromicro
在這樣的宏觀經濟背景下，房地產投資信託基金（REITs）作爲橫跨房地產與資本市場的重要橋樑，其投資價值在降息預期的環境中愈發凸顯。正如REITs投資專家拉爾夫L.布洛克寫到：“REITs的價格會隨着物業的現金流和資產價值的增加而上漲，最適合那些追求股利收入、股價溫和升值的投資者。”因此，在當前降息預期漸濃的時刻，深入探討REITs的投資策略對於投資組合構建有着重要意義。
一、什麼是REITs，怎樣定價
REITs是一種通過集合投資者資金，由專業機構投資並管理房地產項目，進而將90%以上的稅後收入淨額分配給投資者的一種信託基金。從本質上來講，REITs是不動產投資的一種制度化安排。
傳統房地產的缺點是投資金額大、缺乏流動性、變現難，交易稅費高，而REITs在保留了傳統房地產投資的情況下，消除了它的缺點：
1.定期強制高分紅：目前各國均要求REITs每年至少把淨收入的90%分配給投資者，這樣投資者每年都能獲得持續現金流，一般每季，或每半年派息一次。但需要注意的是，具體分配仍受REITs經營表現影響，存在波動風險，並非保證收益。
2.較小的投資和更高的流動性：與直接投資房地產相比，房地產投資信託基金具有更高的流動性和更低的投資金額。
3.交易成本較低：購買指數REITs就如同買基金股票，相比於直接投資傳統房地產的高額稅費來說更加便宜。
4.專業化的管理：REITs管理團隊大多是房地產領域的專業人士，對行業發展態勢更爲敏銳。
REITs的定價機制是一個複雜的過程，它不僅受到基礎資產的現金流影響，還與資本市場的供需狀況、利率水平、房地產市場週期、投資者預期等多種因素緊密相關。我們重點關注其現金流的創造和獲取週期情況：
1.現金流創造：REITs的主要收入來源，通常是其持有並運營的房地產資產產生的租金，穩定的租約和高入住率意味着更穩定的現金流。同時REITs可以通過提升資產組合的價值和有效管理，如翻新或開發新項目、正確應用財務槓桿和控制成本等，進一步增加現金流。
2.獲取週期：REITs的現金流獲取週期與其底層資產的特性緊密相關，從幾個月到數十年不等，具體取決於資產類型和合同條款。
二、降息對REITs的影響
具體來看，當市場利率預期下降時，REITs往往會變得更加吸引投資者。這是因爲較低的利率環境使REITs的股息收益率相對於其他固定收益投資更具吸引力，從而吸引更多投資者，推高REITs的市場價格。
因此，降息通常會提升REITs的市場表現，增加其投資吸引力。在降息預期或已進入降息週期初期，往往是投資REITs的較佳時機，此時市場對未來的樂觀情緒逐漸累積，REITs的價格尚未完全反映降息的全部正面效應，提供了潛在的增值空間。
三、如何投資REITs
投資REITs，相關ETF是穩定安全的投資優選。它通過多元REITs組合分散風險，提高投資透明度並簡化操作，讓投資者實現一鍵式多元化投資，靈活適應市場變化，無論投資新手還是老手都能輕鬆掌握。
下面，我們將推薦幾隻美股市場上和REITs相關的ETF，投資者可以根據自己的投資偏好進行選擇：
1. $不動產信託指數ETF-Vanguard(VNQ.US)$：跟蹤MSCI美國可投資市場房地產指數，該指數包含美國投資市場中的房地產股，涵蓋除抵押貸款REITs之外的各類REITs，包括辦公樓、商場、酒店和公寓。VNQ是市場上最大的REITs相關 ETF之一，提供廣泛的房地產行業曝光，費率較低，流動性較好。
VNQ以提供穩定的股息回報而出名，截至2024/5/27日，VNQ提供的股息率爲4.22%，資產規模爲325.56億美元，主要成分股包括安博、公共存儲公司、西蒙地產等多個REITs相關信託公司。同時，VNQ的管理費用率約爲0.08%，與同行相比交易費率較低。
2. $嘉信美國房地產投資信托ETF(SCHH.US)$：跟蹤道瓊斯美國精選REIT指數，該指數包括美國房地產市場中的公開交易REITs，代表美國商業房地產市場，提供投資者與美國直接房地產投資相關的回報。SCHH以較低的費率提供對美國REITs的投資，適合尋求成本效益的投資者。
截至2024/5/27日，SCHH提供的股息率爲3.41%，資產規模爲63.85億美元，主要成分股包括安博、Welltower等多個REITs相關信託公司。同時SCHH的管理費用率約爲0.07%，在行業內有較好的成本優勢。
3. $The Real Estate Select Sector SPDR Fund(XLRE.US)$：跟蹤房地產精選行業指數，該指數包括在標普500指數中從事房地產業務的公司，該指數是從標普500指數中分離出來的房地產行業指數，包括了從事房地產開發和直接房地產運營的公司，主要是REITs相關信託公司。XLRE是精選行業SPDR系列中的一員，風險較小。
截至2024/5/27日，XLRE提供的股息率爲3.57%，資產規模爲59.59億美元，主要成分股包括安博、西蒙地產等多個REITs相關信託公司，同時XLRE的管理費用率約爲0.4%。
4. $美國房地產指數ETF-iShares(IYR.US)$：跟蹤道瓊斯美國房地產指數，該指數反映了美國房地產行業的綜合表現，包含住宅、商業和工業房地產上市公司，同時也包括各類REITs相關信託公司。IYR提供了對美國房地產市場的廣泛投資，包括住宅、商業和工業REITs。
截至2024/5/27日，IYR提供的股息率爲2.82%，資產規模爲30.1億美元，主要成分股包括安博、美國電塔、西蒙地產等多個REITs相關信託公司。同時IYR的管理費用率約爲0.42%，相對較高。
5. $SPDR道瓊斯REIT ETF(RWR.US)$：跟蹤指數和SCHH相同，均爲道瓊斯美國精選REIT指數，是美國公開交易REITs的代表。和SCHH不同的是，RWR的資產規模較小，相比SCHH流動性較低；但RWR的上市時間早於SCHH，市場知名度更高，同時二者的持倉分佈有一定差異。
截至2024/5/27日，RWR提供的股息率爲3.90%，資產規模爲14.24億美元，其管理費用率爲0.25%。
風險提示
在降息預期下，REITs顯現出了吸引人的投資機遇，然而把握這一時機的同時，投資者應當深入理解並警惕伴隨而來的風險。比如：
·REITs並不能保證投資回報，市場狀況、房地產政策和經濟週期等波動都可能影響物業出租率和租金，進而影響基金收入，使投資本金有可能遭受重大損失。
·如果REITs的大部分回報來自有限數量的資產和房產，則價格將因單一租金的變化而波動劇烈。
·REITs可能會動用其資本金來分配紅利，也可能產生供股等行爲，這對於實際控制人的能力和品行要求很高，因此投資者應該查閱基金的歷史業績公告及財務報告，以便了解分紅的具體構成，以及融資歷史的變化，以便規避一些品行有缺陷的管理人。
