富途研究 | 降息预期下,房地产投资信托基金(REITs)的投资策略

2087人 浏览2024.05.29

在金融市场波动周期中,联储局等主要央行的利率决策向来是牵动全球资产配置的指挥棒。最新数据显示,美国4月未季调CPI年率为3.4%,较前一月的3.5%略有下滑。同时,4月核心CPI月率环比增长放缓至0.3%,达到自去年12月来的最低水平,标志着其连续三个多月超预期增长后的第一次显著降温。这一数据变动不仅反映了通胀压力有所缓解,更为市场燃起了对降息前景的新一轮热议。

图:美国近一年来季调核心CPI环比

资料来源:Macromicro
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在这样的宏观经济背景下,房地产投资信托基金(REITs)作为横跨房地产与资本市场的重要桥梁,其投资价值在降息预期的环境中愈发凸显。正如REITs投资专家拉尔夫L.布洛克写到:“REITs的价格会随着物业的现金流和资产价值的增加而上涨,最适合那些追求股利收入、股价温和升值的投资者。”因此,在当前降息预期渐浓的时刻,深入探讨REITs的投资策略对于投资组合构建有着重要意义。

一、什么是REITs,怎样定价

REITs是一种通过集合投资者资金,由专业机构投资并管理房地产项目,进而将90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托基金。从本质上来讲,REITs是不动产投资的一种制度化安排。

传统房地产的缺点是投资金额大、缺乏流动性、变现难,交易税费高,而REITs在保留了传统房地产投资的情况下,消除了它的缺点:

1.定期强制高分红:目前各国均要求REITs每年至少把净收入的90%分配给投资者,这样投资者每年都能获得持续现金流,一般每季,或每半年派息一次。但需要注意的是,具体分配仍受REITs经营表现影响,存在波动风险,并非保证收益。

2.较小的投资和更高的流动性:与直接投资房地产相比,房地产投资信托基金具有更高的流动性和更低的投资金额。

3.交易成本较低:购买指数REITs就如同买基金股票,相比于直接投资传统房地产的高额税费来说更加便宜。

4.专业化的管理:REITs管理团队大多是房地产领域的专业人士,对行业发展态势更为敏锐。

REITs的定价机制是一个复杂的过程,它不仅受到基础资产的现金流影响,还与资本市场的供需状况、利率水平、房地产市场周期、投资者预期等多种因素紧密相关。我们重点关注其现金流的创造和获取周期情况:

1.现金流创造:REITs的主要收入来源,通常是其持有并运营的房地产资产产生的租金,稳定的租约和高入住率意味着更稳定的现金流。同时REITs可以通过提升资产组合的价值和有效管理,如翻新或开发新项目、正确应用财务杠杆和控制成本等,进一步增加现金流。

2.获取周期:REITs的现金流获取周期与其底层资产的特性紧密相关,从几个月到数十年不等,具体取决于资产类型和合同条款。

二、降息对REITs的影响

具体来看,当市场利率预期下降时,REITs往往会变得更加吸引投资者。这是因为较低的利率环境使REITs的股息收益率相对于其他固定收益投资更具吸引力,从而吸引更多投资者,推高REITs的市场价格。

因此,降息通常会提升REITs的市场表现,增加其投资吸引力。在降息预期或已进入降息周期初期,往往是投资REITs的较佳时机,此时市场对未来的乐观情绪逐渐累积,REITs的价格尚未完全反映降息的全部正面效应,提供了潜在的增值空间。

三、如何投资REITs

投资REITs,相关ETF是稳定安全的投资优选。它通过多元REITs组合分散风险,提高投资透明度并简化操作,让投资者实现一键式多元化投资,灵活适应市场变化,无论投资新手还是老手都能轻松掌握。

下面,我们将推荐几只美股市场上和REITs相关的ETF,投资者可以根据自己的投资偏好进行选择:

1. $不动产信托指数ETF-Vanguard(VNQ.US)$跟踪MSCI美国可投资市场房地产指数,该指数包含美国投资市场中的房地产股,涵盖除抵押贷款REITs之外的各类REITs,包括办公楼、商场、酒店和公寓。VNQ是市场上最大的REITs相关 ETF之一,提供广泛的房地产行业曝光,费率较低,流动性较好。

VNQ以提供稳定的股息回报而出名,截至2024/5/27日,VNQ提供的股息率为4.22%,资产规模为325.56亿美元,主要成分股包括安博、公共存储公司、西蒙地产等多个REITs相关信托公司。同时,VNQ的管理费用率约为0.08%,与同行相比交易费率较低。

2. $嘉信美国房地产投资信托ETF(SCHH.US)$跟踪道琼斯美国精选REIT指数,该指数包括美国房地产市场中的公开交易REITs,代表美国商业房地产市场,提供投资者与美国直接房地产投资相关的回报。SCHH以较低的费率提供对美国REITs的投资,适合寻求成本效益的投资者。

截至2024/5/27日,SCHH提供的股息率为3.41%,资产规模为63.85亿美元,主要成分股包括安博、Welltower等多个REITs相关信托公司。同时SCHH的管理费用率约为0.07%,在行业内有较好的成本优势

3. $The Real Estate Select Sector SPDR Fund(XLRE.US)$跟踪房地产精选行业指数,该指数包括在标普500指数中从事房地产业务的公司,该指数是从标普500指数中分离出来的房地产行业指数,包括了从事房地产开发和直接房地产运营的公司,主要是REITs相关信托公司。XLRE是精选行业SPDR系列中的一员,风险较小。

截至2024/5/27日,XLRE提供的股息率为3.57%,资产规模为59.59亿美元,主要成分股包括安博、西蒙地产等多个REITs相关信托公司,同时XLRE的管理费用率约为0.4%。

4. $美国房地产指数ETF-iShares(IYR.US)$跟踪道琼斯美国房地产指数,该指数反映了美国房地产行业的综合表现,包含住宅、商业和工业房地产上市公司,同时也包括各类REITs相关信托公司。IYR提供了对美国房地产市场的广泛投资,包括住宅、商业和工业REITs。

截至2024/5/27日,IYR提供的股息率为2.82%,资产规模为30.1亿美元,主要成分股包括安博、美国电塔、西蒙地产等多个REITs相关信托公司。同时IYR的管理费用率约为0.42%,相对较高

5. $SPDR道琼斯REIT ETF(RWR.US)$跟踪指数和SCHH相同,均为道琼斯美国精选REIT指数,是美国公开交易REITs的代表。和SCHH不同的是,RWR的资产规模较小,相比SCHH流动性较低;但RWR的上市时间早于SCHH,市场知名度更高,同时二者的持仓分布有一定差异。

截至2024/5/27日,RWR提供的股息率为3.90%,资产规模为14.24亿美元,其管理费用率为0.25%。

风险提示

在降息预期下,REITs显现出了吸引人的投资机遇,然而把握这一时机的同时,投资者应当深入理解并警惕伴随而来的风险。比如:

·REITs并不能保证投资回报,市场状况、房地产政策和经济周期等波动都可能影响物业出租率和租金,进而影响基金收入,使投资本金有可能遭受重大损失。

·如果REITs的大部分回报来自有限数量的资产和房产,则价格将因单一租金的变化而波动剧烈。

·REITs可能会动用其资本金来分配红利,也可能产生供股等行为,这对于实际控制人的能力和品行要求很高,因此投资者应该查阅基金的历史业绩公告及财务报告,以便了解分红的具体构成,以及融资历史的变化,以便规避一些品行有缺陷的管理人。

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