富途研究 | 降息预期下，房地产投资信托基金（REITs）的投资策略
在金融市场波动周期中，联储局等主要央行的利率决策向来是牵动全球资产配置的指挥棒。最新数据显示，美国4月未季调CPI年率为3.4%，较前一月的3.5%略有下滑。同时，4月核心CPI月率环比增长放缓至0.3%，达到自去年12月来的最低水平，标志着其连续三个多月超预期增长后的第一次显著降温。这一数据变动不仅反映了通胀压力有所缓解，更为市场燃起了对降息前景的新一轮热议。
图：美国近一年来季调核心CPI环比
资料来源：Macromicro
在这样的宏观经济背景下，房地产投资信托基金（REITs）作为横跨房地产与资本市场的重要桥梁，其投资价值在降息预期的环境中愈发凸显。正如REITs投资专家拉尔夫L.布洛克写到：“REITs的价格会随着物业的现金流和资产价值的增加而上涨，最适合那些追求股利收入、股价温和升值的投资者。”因此，在当前降息预期渐浓的时刻，深入探讨REITs的投资策略对于投资组合构建有着重要意义。
一、什么是REITs，怎样定价
REITs是一种通过集合投资者资金，由专业机构投资并管理房地产项目，进而将90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托基金。从本质上来讲，REITs是不动产投资的一种制度化安排。
传统房地产的缺点是投资金额大、缺乏流动性、变现难，交易税费高，而REITs在保留了传统房地产投资的情况下，消除了它的缺点：
1.定期强制高分红：目前各国均要求REITs每年至少把净收入的90%分配给投资者，这样投资者每年都能获得持续现金流，一般每季，或每半年派息一次。但需要注意的是，具体分配仍受REITs经营表现影响，存在波动风险，并非保证收益。
2.较小的投资和更高的流动性：与直接投资房地产相比，房地产投资信托基金具有更高的流动性和更低的投资金额。
3.交易成本较低：购买指数REITs就如同买基金股票，相比于直接投资传统房地产的高额税费来说更加便宜。
4.专业化的管理：REITs管理团队大多是房地产领域的专业人士，对行业发展态势更为敏锐。
REITs的定价机制是一个复杂的过程，它不仅受到基础资产的现金流影响，还与资本市场的供需状况、利率水平、房地产市场周期、投资者预期等多种因素紧密相关。我们重点关注其现金流的创造和获取周期情况：
1.现金流创造：REITs的主要收入来源，通常是其持有并运营的房地产资产产生的租金，稳定的租约和高入住率意味着更稳定的现金流。同时REITs可以通过提升资产组合的价值和有效管理，如翻新或开发新项目、正确应用财务杠杆和控制成本等，进一步增加现金流。
2.获取周期：REITs的现金流获取周期与其底层资产的特性紧密相关，从几个月到数十年不等，具体取决于资产类型和合同条款。
二、降息对REITs的影响
具体来看，当市场利率预期下降时，REITs往往会变得更加吸引投资者。这是因为较低的利率环境使REITs的股息收益率相对于其他固定收益投资更具吸引力，从而吸引更多投资者，推高REITs的市场价格。
因此，降息通常会提升REITs的市场表现，增加其投资吸引力。在降息预期或已进入降息周期初期，往往是投资REITs的较佳时机，此时市场对未来的乐观情绪逐渐累积，REITs的价格尚未完全反映降息的全部正面效应，提供了潜在的增值空间。
三、如何投资REITs
投资REITs，相关ETF是稳定安全的投资优选。它通过多元REITs组合分散风险，提高投资透明度并简化操作，让投资者实现一键式多元化投资，灵活适应市场变化，无论投资新手还是老手都能轻松掌握。
下面，我们将推荐几只美股市场上和REITs相关的ETF，投资者可以根据自己的投资偏好进行选择：
1. $不动产信托指数ETF-Vanguard(VNQ.US)$：跟踪MSCI美国可投资市场房地产指数，该指数包含美国投资市场中的房地产股，涵盖除抵押贷款REITs之外的各类REITs，包括办公楼、商场、酒店和公寓。VNQ是市场上最大的REITs相关 ETF之一，提供广泛的房地产行业曝光，费率较低，流动性较好。
VNQ以提供稳定的股息回报而出名，截至2024/5/27日，VNQ提供的股息率为4.22%，资产规模为325.56亿美元，主要成分股包括安博、公共存储公司、西蒙地产等多个REITs相关信托公司。同时，VNQ的管理费用率约为0.08%，与同行相比交易费率较低。
2. $嘉信美国房地产投资信托ETF(SCHH.US)$：跟踪道琼斯美国精选REIT指数，该指数包括美国房地产市场中的公开交易REITs，代表美国商业房地产市场，提供投资者与美国直接房地产投资相关的回报。SCHH以较低的费率提供对美国REITs的投资，适合寻求成本效益的投资者。
截至2024/5/27日，SCHH提供的股息率为3.41%，资产规模为63.85亿美元，主要成分股包括安博、Welltower等多个REITs相关信托公司。同时SCHH的管理费用率约为0.07%，在行业内有较好的成本优势。
3. $The Real Estate Select Sector SPDR Fund(XLRE.US)$：跟踪房地产精选行业指数，该指数包括在标普500指数中从事房地产业务的公司，该指数是从标普500指数中分离出来的房地产行业指数，包括了从事房地产开发和直接房地产运营的公司，主要是REITs相关信托公司。XLRE是精选行业SPDR系列中的一员，风险较小。
截至2024/5/27日，XLRE提供的股息率为3.57%，资产规模为59.59亿美元，主要成分股包括安博、西蒙地产等多个REITs相关信托公司，同时XLRE的管理费用率约为0.4%。
4. $美国房地产指数ETF-iShares(IYR.US)$：跟踪道琼斯美国房地产指数，该指数反映了美国房地产行业的综合表现，包含住宅、商业和工业房地产上市公司，同时也包括各类REITs相关信托公司。IYR提供了对美国房地产市场的广泛投资，包括住宅、商业和工业REITs。
截至2024/5/27日，IYR提供的股息率为2.82%，资产规模为30.1亿美元，主要成分股包括安博、美国电塔、西蒙地产等多个REITs相关信托公司。同时IYR的管理费用率约为0.42%，相对较高。
5. $SPDR道琼斯REIT ETF(RWR.US)$：跟踪指数和SCHH相同，均为道琼斯美国精选REIT指数，是美国公开交易REITs的代表。和SCHH不同的是，RWR的资产规模较小，相比SCHH流动性较低；但RWR的上市时间早于SCHH，市场知名度更高，同时二者的持仓分布有一定差异。
截至2024/5/27日，RWR提供的股息率为3.90%，资产规模为14.24亿美元，其管理费用率为0.25%。
风险提示
在降息预期下，REITs显现出了吸引人的投资机遇，然而把握这一时机的同时，投资者应当深入理解并警惕伴随而来的风险。比如：
·REITs并不能保证投资回报，市场状况、房地产政策和经济周期等波动都可能影响物业出租率和租金，进而影响基金收入，使投资本金有可能遭受重大损失。
·如果REITs的大部分回报来自有限数量的资产和房产，则价格将因单一租金的变化而波动剧烈。
·REITs可能会动用其资本金来分配红利，也可能产生供股等行为，这对于实际控制人的能力和品行要求很高，因此投资者应该查阅基金的历史业绩公告及财务报告，以便了解分红的具体构成，以及融资历史的变化，以便规避一些品行有缺陷的管理人。
